U heeft hard gewerkt en gespaard, uw financiële huiswerk gemaakt, en nauwkeurig de vastgoedmarkt afgespeurd. En dan komt het moment waarnaar u zolang uitgekeken hebt: u koopt uw eigen woning. Is die woning een huis? Dan brengt u het administratieve en financiële luik in orde, neemt uw intrek en hoeft verder met niemand of niets rekening te houden. Koopt u een appartement of een studio? Dan liggen de zaken anders …
Eigenaar én mede-eigenaar
Als u een appartement of studio koopt, wordt u niet alleen eigenaar van uw nieuwe thuis, maar ook mede-eigenaar van het gebouw waarvan die thuis een deel uitmaakt. Of specifieker: van de gemeenschappelijke delen, zoals de trappenhal, lift of kelder waar u samen met de andere eigenaars gebruik van maakt. Bovendien houdt uw aankoop ook van rechtswege een lidmaatschap van de vereniging van mede-eigenaars (VME) in. En dat is niet zonder gevolgen.
Goed beheer en behoud
De VME verenigt alle mede-eigenaars van een gebouw. Het is een rechtspersoon met maar één doel: het goede beheer en het behoud van het gebouw verzekeren. Alle mede-eigenaars zijn lid van de vereniging, of ze dat nu willen of niet.
Belangrijke aandachtspunten bij een VME
Is het dan zo belangrijk dat u er zich van bewust bent dat u door uw aankoop van uw appartement of studio ook automatisch lid bent van de vereniging van mede-eigenaars? Ja! Want dat lidmaatschap geeft u niet alleen inspraak en rechten, maar brengt ook plichten met zich mee. Advocaat Sarah Bernaers geeft u graag een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten:
- De basisakte van mede-eigendom
De basisakte beschrijft de gemeenschappelijke en private delen. De waarde en grootte van uw appartement of studio bepaalt ook de grootte van uw aandeel in het bezit van de gemeenschappelijke delen. Meestal wordt het aandeel in 100sten of 10.000sten uitgedrukt. Dat aandeel bepaalt hoeveel u moet bijdragen aan het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen.
Is uw aandeel bijvoorbeeld 230/10.000sten? En bedraagt de maandelijkse elektriciteitsfactuur voor de gemeenschappelijke delen 450 euro? Dan zal u 450/10.000 x 230 = 10,35 euro moeten betalen. En die verdeelsleutel is van toepassing op elk aspect van de gemeenschappelijke delen.
Wilt u meer weten over de vereniging van mede-eigenaars? Of wilt u een appartement of studio kopen en met juridisch advies op maat problemen voorkomen? Neem dan gerust contact met ons op.
2. Het reglement van mede-eigendom
Het reglement van mede-eigendom bepaalt de rechten en plichten van de mede-eigenaars voor zaken zoals het gebruik van de gemeenschappelijke tuin, de kleur van de ramen aan de buitenzijde, huisdieren, een wijziging van bestemming van uw privé-eigendom en ga zo maar door. Dat betekent dat u daarover geen eenzijdige beslissingen kan nemen. Uw ramen verven in een afwijkende kleur of een zonnetent plaatsen op uw terras kan alleen met toestemming van de algemene vergadering.
Tip! Vraag de basisakte en het reglement van mede-eigendom via uw notaris, makelaar of de verkoper op bij de syndicus van het gebouw vóór u beslist om een appartement of studio te kopen. De syndicus moet u de documenten binnen de 15 dagen na uw aanvraag bezorgen.
- De algemene vergadering
Alle mede-eigenaars van het gebouw vormen samen de algemene vergadering en komen samen om beslissingen over het beheer en het onderhoud van het gebouw te nemen. Alle beslissingen worden bij meerderheid genomen en zijn bindend voor alle mede-eigenaars. Is er een meerderheid om de tuin opnieuw te laten aanleggen en wilt u dat niet? Of woont u op de gelijkvloerse verdieping en moet de lift hersteld worden? Dan zal u toch uw deel in de kosten moeten betalen.
Tip! Vraag vóór uw aankoop aan de syndicus de verslagen van de algemene vergadering van de laatste drie jaar op, zodat u weet welke beslissingen er genomen zijn. Zo komt u niet voor voldongen feiten te staan. Want als nieuwe eigenaar bent u ook gehouden aan die beslissingen en zult u dus bijvoorbeeld ook driemaandelijks een som moeten storten in een reservefonds of bijdragen in de kosten van het nieuwe dak dat er binnenkort komt.
- De bijdragen van de mede-eigenaars
De algemene vergadering beslist jaarlijks over het bedrag van het werkkapitaal. Dit is het jaarlijkse bedrag dat nodig is om de periodieke kosten van de gemeenschappelijke delen te betalen, zoals de verwarming, elektriciteit, verzekeringen … Iedere mede-eigenaar moet volgens de grootte van zijn aandeel in het bezit van de gemeenschappelijke delen bijdragen aan dit werkkapitaal.
- De syndicus
Om het goede beheer en onderhoud van het gebouw te garanderen, stellen de mede-eigenaars een syndicus aan. Dat is de manager van het gebouw die verantwoordelijk is voor de uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering en de fondsen van de mede-eigendom beheert. Ook het dagelijkse beheer van het gebouw wordt aan de syndicus toevertrouwd. De mede-eigenaars kunnen zelf een van hen als syndicus aanduiden of een beroep doen op een professionele syndicus.
Tip! Om kosten te besparen kiezen mede-eigenaars vaak voor een niet-professionele syndicus en neemt een van hen die taak op zich. Toch is het aan te raden om te opteren voor een professionele en door het BIV erkende syndicus omdat een syndicus op elk moment op de hoogte moet zijn van de juridische, technische en praktische aspecten én ook de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid draagt.
